Bienvenue sur le site CConseils, spécialiste conseil en statut LMP : Loueur en meublé professionnel

Champ d'application LMP

- Réaliser plus de 23.000 € TTC de recettes annuelles au titre de la location de locaux d'habitation meublés ou retirer de cette activité au moins 50% de vos revenus globaux,

- Etre immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel

Contribuables concernés par le statut LMP

- Personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-Mer

- Personne morale soumise à l’impôt sur le revenu (SARL de famille, EURL, SNC = société translucide : article 8 du CGI)

Conditions d'application LMP

- Le bien doit être un local destiné à l'habitation et suffisamment meublé pour être considéré comme tel. (R111-1 à R111-17 du CCH)

Obligations

- Respecter les obligations comptables et déclaratives du statut de commerçant,

- Tenir un Registre d'assemblée en cas de constitution de société

Caractéristiques

- Les revenus tirés de l'activité de loueur en meublé professionnel sont imposés dans la catégorie des BIC

Nature

Imputation des déficits relevant du régime BIC sur le revenu global

Calculs et gestion des amortissements

- Comptabilité d’engagement, les recettes sont donc constituées par la facturation des loyers qu’ils soient payés ou non , elles sont la 1ère année ajustées au prorata temporis basé sur 365 jours,

- Toutes les charges sont déductibles dés lors qu’elles sont engagées,

- Les amortissements sont déductibles dans la limite des loyers moins les charges :
amortissement du mobilier à 100% entre 5 et 10 ans, amortissement de l'immobilier 100% (hors terrain) entre 20 et 30 ans,

- Les déficits (Art 156-1-1bis du CGI) sont imputables sur l’ensemble des revenus, mais ne peuvent pas trouver leurs sources dans l’imputation des amortissements,

- Report des amortissements non déduits sans limitation de durée.

Durée de l'avantage

- Déduction des frais d'ingénierie et d'acquisition des immobilisations sur la première année.

- Imputation des amortissements pendant environ 15 ans (« rente défiscalisée »)

- Exonération d'impôts sur la plus-value si l'activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans et sous réserve que les recettes annuelles ne dépassent pas 250.000 €.

- Possibilité d'exonération au titre de l'ISF
Trois conditions cumulatives pour bénéficier de l’exonération :
1) Inscription au RCS
2) Réaliser un C.A annuel > à 23.000 €
3) Revenus locatifs supérieurs à 50% des revenus professionnels

- Fortes réductions d’impôts du fait de la déduction des frais d'établissement sur la première année d'activité (suite au passage à la norme IFRS - IAS 17).

- Les investisseurs en Loueur Meublé Professionnel bénéficient du régime de faveur accordé pour les transmissions d'entreprises au titre des droits de mutation (différé de paiement des droits pendant 5 ans et à l'issue de cette période, fractionnement du paiement sur 10 ans par échéance trimestrielle).

- Une transmission optimisée, au profit des descendants, voire des « collatéraux » par le démembrement des parts de la SARL de famille

- Récupération de la TVA en cas d'acquisition de bien neuf, réintégration au prorata de la durée de détention si revente avant 20 ans.

- Une optimisation des cotisations sociales par l’imputation des déficits sur l’assiette des cotisations sociales des T.N.S (Art L615-12 du CSS)

- Défiscalisation LMP :
1) Immédiate l’année de l’acquisition (jusqu’à 10% de l’investissement),
2) Future par la constitution d’une rente défiscalisée sur environ 15 ans

Prévoyance

- Assurance décès/invalidité à hauteur du montant du prêt

- Une transmission optimisée par le démembrement des parts de la SARL de famille tout en gardant le contrôle parental des droits de vote (Art 1844 du CCV) par une disposition expresse prévue dans les statuts.

Sécurité

- Sélection d'un gestionnaire bénéficiant d’une bonne assise financière ainsi que d’une expérience avérée dans la gestion de Résidences de Tourisme ou de Résidences de Services ou de MAPAD.

- Une sécurité juridique conférée par les garanties liées au bail commercial

Rentabilité

- Investissements offrant une forte rentabilité et assurant des loyers fermes pour toute la durée du bail commercial (Durée minimum du bail : 9 ans)

Retraite

- Constitution d'une retraite défiscalisée par le biais de l’imputation des amortissements reportés et constitution d'un compte courant d'associé qui prolongera la durée de la rente défiscalisée par l’imputation de son montant sur la future distribution de dividendes.

- Location en meublé professionnel et activités hôtelières : la doctrine administrative et la jurisprudence du Conseil d’État qualifient de locations meublées les exploitations hôtelières sous réserve qu’elles s’exercent par bail commercial et non par mandat de gestion .

Attention : La fourniture directe de services para hôteliers (art 72 Loi de finance 1996; instruction 4-A du 7/96) vous exclut du statut de loueur en meublé professionnel.

- Le règlement de copropriété

- La transformation de locaux d’habitation en locaux meublés (Art L631-7 du CGI)

- La cohérence économique :

Le loyer versé par l'exploitant LMP - Loueur Meublé professionnel en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de les assumer est alors réel.

- Les conditions du bail commercial :

Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial car conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.

Etudier précisément la base de calcul de rentabilité, celle-ci n'est pas toujours calculée sur le prix d'acquisition effectif du bien mais seulement sur une proportion de ce dernier,

- La Vente en Etat Futur d'Achèvement et le statut de loueur en meublé professionnel :

Une des conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel est de générer au minimum 23.000 € de recettes. Si le bien acquis est livré en année n+1, il sera impossible d’imputer sur le revenu global le déficit généré par les frais d’établissement créés en année n.